beirut urban memory

Spéculation immobilière et “droit à la ville ” à Beyrouth

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La forte spéculation immobilière qui a accompagné la reconstruction de Beyrouth à partir des années 1990 a profondément impacté la mixité sociale des quartiers du centre-ville. Si la mémoire d’une ville se pose souvent en termes de patrimoine architectural, on oublie souvent que cette mémoire est aussi portée et transmise par les habitants eux-mêmes. La hausse des loyers et le départ de centaines de familles aux revenus modestes ont un impact certain sur le tissu social des quartiers et leur mémoire collective. Peut-on sauver les bâtiments sans conserver leurs habitants ? Comment préserver la mixité et le tissu social qui constituent le ciment de ces quartiers du centre-ville ?

La nouvelle loi des loyers adoptée en avril 2014 est aujourd’hui au coeur des débats sur la transformation du tissu urbain beyrouthin. Alors que jusqu’alors les interrogations s’étaient principalement centrées sur la question de la reconstruction et la conservation du patrimoine architectural, c’est aujourd’hui la question de savoir si les habitants seront à même de rester dans leurs quartiers d’origine. Les prix de l’immobilier n’ont en effet pas cessé de grimper depuis les dernières décennies, notamment dans les quartiers du centre-ville et de la côte. Beaucoup de loyers jusqu’alors aidés et maintenus artificiellement au niveau d’avant-guerre pourraient être fortement augmentés.

Selon l’urbaniste Nadine Bekdache, “la raison principale pour laquelle Beyrouth est en train de changer, et notamment dans les anciens quartiers, c’est à cause de la nouvelle loi des loyers.” Après la guerre en 1992, tous les contrats de location qui furent signés après cette date tombaient sous l’autorité de la nouvelle loi des loyers, qui n’offrait aucune garantie de logement durable aux locataires. Cette loi limitait en effet les contrats à trois ans renouvelables. A la fin de chaque contrat, le propriétaire pouvait décider d’augmenter le loyer, sans quoi les locataires étaient sommés de quitter leur logement. La large majorité des personnes qui vivaient à Beyrouth avant 1992 sont encore aujourd’hui sous l’autorité de l’ancienne loi. “Ces quartiers sont menacés”, explique Nadine Bekdache. “Depuis un an, une nouvelle loi des loyers est passée et elle devrait mettre fin aux loyers aidés. Cette loi a été remise en cause par les locataires. Un grand mouvement urbain est en train d’arriver à cause du contrôle des loyers.”

Dans son projet “Mapping Place Narratives: Beyhum Street” réalisé en 2014, Nadine Bekdache décide à l’occasion du débat sur la nouvelle loi des loyers de se promener dans le quartier de Beyhum Street à Beyrouth avec une photo de ce quartier et la présenter aux habitants en leur demandant de situer leur logement sur la photo. Or les habitants n’y parviennent pas car il s’agit en réalité d’une photo de promoteurs immobiliers qui présente une vision futuriste du quartier où la plupart des immeubles auront été remplacés par des tours. “Je voulais faire parler les gens du quartier, je voulais montrer la violence de certaines images. La photo que je leur présente dans le film est une vraie photo qui était affichée dans la rue. J’habite ce quartier et quand je suis un jour passée devant j’ai essayé de retrouver ma maison dessus et je n’y suis pas parvenue. Dans la projection des promoteurs immobiliers, le quartier entier avait changé. J’ai trouvé cela extrêmement violent parce qu’ils se contentent de faire une image où tout a disparu et a été remplacé par des nouveaux immeubles, or il y a des gens qui habitent là ! J’ai décidé d’imprimer cette image et d’aller à la rencontre des gens du quartier avec elle pour les faire parler.”

Mapping place narratives: Beyhum Street رسم خريطة شارع بيهم from Nadine Bekdache on Vimeo.

En parlant avec les habitants, la chercheuse se rend compte que la plupart d’entre eux sont alors encore sous le régime des loyers aidés et qu’ils s’inquiètent pour leur futur. La question des loyers aidés pose un important problème puisque certains propriétaires préfèrent expulser leurs locataires pour reconstruire un nouveau bâtiment plutôt que de continuer à recevoir des loyers extrêmement bas. Mais qu’adviendra-t-il alors de la mixité sociale qui caractérise encore certains anciens quartiers de Beyrouth ? Qu’adviendra-t-il de la mémoire de ces quartiers lorsque tous les anciens habitants auront quitté les lieux ? “Je ne tiens pas à mettre dos à dos les propriétaires et les locataires’, explique Nadine Bekdache, “car les propriétaires sont eux-mêmes victimes de ce système, mais je veux seulement dénoncer cette vision de la ville qui ne prend pas en compte le droit à la ville et au logement.”

Pour Nadine Bekdache, ce ne sont pas seulement les bâtiments qui sont menacés, mais l’ensemble du tissu social des quartiers. Caecilia Pieri, chercheuse à l’IFPO et directrice de l’Observatoire urbain, insiste sur cet aspect du problème trop souvent oublié par les activistes luttant pour la préservation du patrimoine urbain.

“Je ne pense pas que la question de la mémoire soit une pure nostalgie. Quand on détruit la mémoire bâtie, on détruit aussi toute une organisation sociale. Quand vous détruisez une maison qui a des battements, des espaces intermédiaires où les voisins se rencontrent, qui est entourée d’un jardin avec des espèces végétales, qui est en retrait par rapport à la rue, dont les loyers sont aidés, ce qui permet à différentes couches sociales et économiques de cohabiter, et que vous remplacez ça par une tour de verre et de béton qui est inhabitée on perd en diversité sociale, on perd une vie de quartier. Dans ces nouveaux immeubles, la seule compétence professionnelle est celle du gardien qui garde un digicode, alors que dans les anciennes maisons il y avait au rez-de-chaussée des magasins, vous aviez un joaillier, un tisserand, des boutiques, ce sont des compétences professionnelles, de la diversité. Le problème de ces spéculations c’est qu’elles agissent sur la question de la mixité sociale, elles agissent aussi sur la question de l’environnement puisque la verdure disparaît et elle contribue à créer de la circulation automobile en plus.”

Face au risque d’éviction, les habitants menacés se mobilisent de plus en plus pour prouver qu’ils font partie intégrante de l’histoire du quartier.  “En faisant le film documentaire”, explique Nadine Bekdache, “j’ai rencontré un femme qui se battait parce qu’elle allait être expulsé en échange d’une compensation très basse. Elle avait sa maison et son magasin dans le même immeuble et racontait en quoi elle était partie intégrante du quartier, qu’elle avait vécu là toute sa vie, qu’elle y était restée pendant la guerre et que c’était là que son mari avait été enlevé. Avec cette question de l’expulsion, les gens se mettent à parler, à raconter des souvenirs de Beyrouth avant la guerre. Certains sont en procès depuis maintenant 15 ans.”

Si la transformation du quartier avait débuté avant la nouvelle loi des loyers, par le simple jeu des négociations entreprises par les développeurs immobiliers, cette loi pourrait engendrer une vague de départs massifs. Les vieux quartiers du centre et sur la côte sont les plus touchés par cette transformation qui s’étend progressivement vers l’intérieur de la ville. Pour Nadine Bekdache, les mouvements de population qui résultent des expulsions sont un risque pour la diversité communautaire de la ville. “Les gens qui quittent leur quartier vont souvent se réinstaller dans des quartiers qui correspondent à leur communauté religieuse. Les sunnites de Tari el Jadid vont souvent vers Alamoun, les chiites vers les quartiers sud, les chrétiens vers Metn. C’est en train de détruire totalement la mixité de la ville.”

Cette prééminence des lois du marché et de la spéculation sur le droit des habitants à la ville et au logement n’est pas sans avoir des effets pervers considérables sur la façon dont les Beyrouthins habitent leur ville. Pour Sandra Rishani, urbaniste et architecte, cette mentalité empêche les habitants de s’engager politiquement et socialement dans leur propre quartier. Le combat pour le droit à la ville est pour elle une clé du combat pour général pour l’ensemble des droits citoyens. “Nous mettons en place régulièrement des projets pour inciter les gens à intervenir dans la vie de leur quartier, et leur faire prendre conscience qu’ils en ont le droit. Le droit à la ville est l’un des principaux pour lesquels nous devrions lutter, car comment revendiquer d’autres droits si on ne se sent déjà pas suffisamment en position de pouvoir dans son propre quartier ? Le Liban est une très jeune démocratie, nous avons encore beaucoup de droits à défendre, et le droit à la ville en est un essentiel.”

Les mouvements de protestation qui ont débuté à Beyrouth suite à la crise des déchets à l’été 2015 sont l’expression d’une revendication de plus en plus forte de la part des Libanais pour le respect de leurs droits les plus fondamentaux. Du droit à une ville propre ont émergé les revendications pour le droit à l’électricité et l’eau, le droit au logement, le droit à un gouvernement transparent et efficace, le droit à la liberté d’expression. La question de la gestion des déchets, intimement liée aux questions de gestion de la ville et du vivre ensemble, a rapidement débouché sur la revendication de droits politiques et sociaux plus larges.

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